Doanh nghiệp cần làm gì để được cấp đất thực hiện dự án ?

Nội dung câu hỏi: 
Chào Luật sư INVESTPUSH, Tôi đang có nhu cầu thành lập doanh nghiệp nhưng hiện tại tôi chưa biết cần làm gì để có đất xây dựng. Tôi phải xin đất của xã hay mua của người dân? Mong luật sư tư vấn cho tôi sớm!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Nội dung câu hỏi:
Chào Luật sư INVESTPUSH, Tôi đang có nhu cầu thành lập doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng nhà ở nhưng hiện tại tôi chưa biết cần làm gì để có đất xây dựng. Tôi phải xin đất của xã hay mua của người dân? Mong luật sư tư vấn cho tôi sớm!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cảm ơn Quý Công ty đã gửi câu hỏi về cho LUẬT SƯ INVESTPUSH. Với câu hỏi của Anh, Luật sư tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

2. Hướng giải quyết

Theo quy định tại điều 3, khoản 27 Luật đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”.
Tổ chức kinh tế theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 được xem xét là người sử dụng đất.
“Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

          …

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Tổ chức kinh tế được sử dụng đất tại Việt Nam nhằm mục đích thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo các hình thức sau:

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 55 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 54, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
[…] 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;”.

• Cho thuê đất

Khoản 1, Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
[…] đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;”.
Hiện tại, theo quy định của pháp luật, khi doanh nghiệp muốn “xin đất” để làm dự án thì doanh nghiệp phải tiến hành thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:

• Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Điều 59, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
2. a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
3. b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
4. c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
5. d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”.

• Hồ sơ khi tiến hành giao đất, cho thuê đất:

Điều 3, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất như sau:
– Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, doanh nghiệp nộp 1 bộ hồ sơ gồm:
+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
+ Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư. […] + Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
– Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng, hồ sơ gồm:
+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
+ Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
+ Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
– Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
+ Các giấy tờ như 2 trường hợp nêu trên
Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Tham khảo một số bài viết về doanh nghiệp:

• Thủ tục thành lập công ty cổ phần ?
• Báo cáo pháp lý quy định về đầu tư tại Việt Nam ?

Bạn đang tham khảo bài viết về pháp luật đất đai có tiêu đề “ Doanh nghiệp cần làm gì để được cấp đất thực hiện dự án?”. Bài viết được thực hiện dựa trên yêu cầu của khách hàng có sự biên tập để nội dung rõ ràng hơn. Với sự tư vấn trên đây, hy vọng rằng chúng tôi đã giúp bạn giải quyết được vướng mắc.
Tư vấn nêu trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo. Quý khách hàng, người truy cập tuyệt đối không được coi là ý kiến pháp lý chính thức cuối cùng của Luật sư để giải quyết hoặc làm việc với bên thứ 3. Mọi yêu cầu tư vấn chi tiết vui lòng liên hệ email contact@investpush.com – Tổng đài tư vấn đất đai để được giải đáp miễn phí và chính xác nhất.
Trân trọng./
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT THUẾ – INVESTPUSH LEGAL