MỘT SỐ CÁCH PHÒNG TRÁNH RỦI RO KHI KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI:

5 CÁCH “DẬP TẮT” RỦI RO PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG CHO NGƯỜI MUA

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là NOTL) cũng không còn xa lạ nữa khi mà thị trường nhà ở đang sôi động như hiện nay. Có thể hiểu nôm na rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng thì nhà này chưa được xây dựng hoặc đang được xây dựng theo dự án có tiến độ cụ thể. Việc mua một căn nhà khi tất cả chỉ đang nằm trên giấy có lẽ ai cũng lo sợ rủi ro và những rủi ro xuất phát nhiều nhất là từ bước giao dịch đầu tiên – Hợp đồng. Vậy, cần làm gì để chính bạn – người đang có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được các rủi ro đến từ hợp đồng được ký kết?
Investpush sẽ đưa ra các “tips” bạn cần chú ý sau khi đã tìm được một căn hộ ưng ý của một dự án đầu tư đang trong quá trình hình thành.

 

BIẾT RÕ CÁC HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG VÀ LOẠI HỢP ĐỒNG BẠN ĐANG XEM VÀ SẼ KÝ

Khi ký hợp đồng, bạn cần biết về hình thức hợp đồng và phân biệt rõ các loại hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư có dự án mà bạn đang dự định mua. Về cơ bản, sẽ có các loại hợp đồng phổ biến như “ Hợp đồng đặt mua”, “Hợp đồng góp vốn”, “ Hợp đồng mua bán”,… Bằng những dạng hợp đồng này, chủ đầu tư đã huy động được nguồn vốn từ nhiều khách hàng và toàn bộ số tiền cho vay sẽ được chủ đầu tư chuyển vào tiền thanh toán giá trị của NOTL khi ký hợp đồng mua. Đối tượng của các loại hợp đồng này là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên xét về bản chất thì chúng đều có sự khác nhau nhất định. Vì vậy chúng tôi đưa ra một số khái niệm để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về các dạng hợp đồng này.
Hợp đồng đặt mua: Bản chất của hợp đồng này là thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Trách nhiệm pháp lý đối với các bên trong hợp đồng được điều chỉnh theo quy định Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Hợp đồng góp vốn: Người có nhu cầu mua nhà ở tham gia vào dự án phát triển nhà ở với tư cách là nhà đầu tư góp vốn. Bằng thỏa thuận bằng văn bản với tư cách là người góp vốn, họ chỉ được hưởng lợi nhuận khi việc kinh doanh có lợi nhuận. Ngược lại, khi việc kinh doanh thua lỗ, dự án không thực hiện đúng tiến độ, thì người góp vốn không được hưởng lợi nhuận. Đây là một trong những phương thức huy động vốn của chủ đầu tư quy định tại điều 69 Luật nhà ở 2014.
Hợp đồng mua bán: Là thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư bằng việc thu tiền trả trước của người mua theo quy định pháp luật nhà ở.
Về mặt hình thức, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực. Các bên soạn thảo hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
 

RÀ SOÁT VÀ ĐỪNG BỎ QUA NHỮNG ĐIỀU KHOẢN ĐẶC BIỆT

Khi xem xét hợp đồng, phải rà soát kỹ những điều khoản đặc biệt được quy định trong hợp đồng. “Giải thích từ ngữ”, “Thanh toán”, “Quyền và nghĩa vụ của bên mua”, “Chấm dứt hợp đồng”, “Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan”, “Miễn trừ trách nhiệm”,… là những cụm từ thường xuyên được sử dụng trong hợp đồng giao dịch về nhà ở đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Vậy tại sao những điều khoản này được chú ý một cách đặc biệt?  
Giải thích từ ngữ: đây là điều khoản khá quan trọng trong hợp đồng vì nó đề cập đến cách hiểu những từ, cụm từ chưa rõ nghĩa hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau theo thỏa thuận của hai bên khi đang thực hiện hợp đồng đó. Những từ ngữ chuyên môn như “hạng mục công trình”, “kết cấu xây dựng”, “hệ thống hạ tầng kỹ thuật”…. sẽ làm bạn “bối rối” vì không am hiểu về lĩnh vực xây dựng hay bất động sản. Do vậy, đừng để các bên hiểu một cách khác nhau về những từ ngữ được sử dụng trong hợp đồng, thêm vào đó khi ký hợp đồng thì bạn đã mặc nhiên thừa nhận các giải thích từ ngữ trong hợp đồng đã ký.
Thanh toán: các điều khoản quy định về nghĩa vụ thanh toán như thời hạn và phương thức thanh toán, giá trị thanh toán, chậm thanh toán, đặt cọc… được nêu trong hợp đồng cần được xem xét kỹ để phù hợp với năng lực tài chính của các bên. Điều 57 Luật Nhà ở 2014 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”. Vì vậy, nếu thấy có sự bất hợp lý nào về các điều khoản trên (ví dụ như lãi suất, tiến độ, thời hạn hay tỉ lệ thanh toán,…) thì hãy liên hệ với bên bán để thỏa thuận giải quyết ngay lập tức, tránh trường hợp kéo dài sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết tranh chấp về sau.
Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan là điều khoản đề cập đến những trường hợp xảy ra khiến chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu. Trong đó:
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án hoặc bàn giao nhà ở mà chủ đầu tư không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Thông thường sự kiện bất khả kháng là các sự kiện thiên nhiên hay chính trị xã hội như: bão, lũ lụt, hạn hán, động đất, núi lửa, chiến tranh, bạo động, đình công, khủng hoảng kinh tế,… Trong tình hình nền kinh tế đang phát triển, tỉ lệ lạm phát diễn ra hàng năm có thể làm tăng giá nguyên vật liệu xây dựng, nhân công làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình nhà ở, tuy nhiên điều này không được xem là nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của chủ đầu tư và cần loại trừ khỏi trường hợp bất khả kháng.
 Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;
Tuy nhiên, trong một số hợp đồng một hoặc cả hai bên chủ thể muốn thỏa thuận nhiều sự kiện khác được coi là bất khả kháng như sự cản trở của cơ quan nhà nước, sự thay đổi công nghệ, kỹ thuật của bên chủ đầu tư….Vì vậy, bạn cần chắc chắn về quan điểm của mình về sự kiện bất khả kháng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua: Hợp đồng mua bán NOTL là hợp đồng song vụ, Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên được quy định từ Điều 21 đến Điều 24 của Luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra pháp luật còn có một số quy định khác điều chỉnh về nội dung trên, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về quyền và nghĩa vụ của mình được nêu trong hợp đồng trước khi đặt bút ký kết. Một số quyền lợi như quyền được cung cấp thông tin cần thiết và hướng dẫn sử dụng nhà ở, quyền chuyển nhượng, quyền sở hữu,… và nghĩa vụ kèm theo như nghĩa vụ thanh toán, sử dụng nhà đúng mục đích,… nên được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng.
 

THỎA THUẬN “ĐIỀU KHOẢN BẢO ĐẢM” VÀ “BẢO LÃNH”

Thông thường bên mua chỉ tìm hiểu kĩ năng lực của chủ đầu tư nhưng rất ít quan tâm đến trách nhiệm bồi thường và khả năng tài chính để giải quyết khi có rủi ro xảy ra của chủ đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “dự án đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính”. Nếu dự án đầu tư không có sự bảo lãnh của ngân hàng thì hợp đồng được ký kết giữa bạn và chủ đầu tư có thể bị vô hiệu và rủi ro thuộc phần lớn về bạn. Bên cạnh đó, Luật này cũng quy định rằng chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng. Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, trước khi chấp bút ký hợp đồng bạn phải yêu cầu chủ đầu tư nhất định phải cung cấp chứng thư bảo lãnh (bản sao bảo lãnh) cho mình.
Hơn hết, bạn không nên xem nhẹ vai trò của điều khoản về bảo đảm. Không giống như các loại tài sản khác, đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai có thời điểm ký kết hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sở hữu khá xa nhau nên tính chính xác về tài sản không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Chính vì vậy, cần có sự thỏa thuận cụ thể các quy định về bồi thường hợp đồng, phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư.

ĐỪNG “BỎ QUÊN” NHỮNG VĂN BẢN ĐI KÈM HOẶC PHÁT SINH SAU KHI KÝ KẾT HỢP ĐỒNG

Phụ lục về tiến độ thanh toán, thông tin chi tiết về đối tượng của hợp đồng và đặc biệt là những biểu mẫu được sử dụng trong quá trình thực hiện giao dịch giữa hai bên (biểu mẫu xác nhận thanh toán, mẫu phiếu thu tiền,..) là những căn cứ chứng minh cho giá trị pháp lý của những hành vi pháp lý phát sinh giữa hai bên trong giao dịch. Những loại giấy tờ này chính là chứng cứ xác thực để bạn có thể chứng minh toàn bộ hoat động đã thực hiện trong giao dịch là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình khi có sự vi phạm từ phía chủ đầu tư.
 

NẮM KỸ CÁC MỐC VÀ KHOẢNG THỜI GIAN ĐƯỢC THỎA THUẬN TRONG HỢP ĐỒNG

Hợp đồng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có hai mốc thời gian đặc trưng, quan trọng cần lưu ý: (1) Thời điểm các bên giao kết hợp đồng hợp pháp (bao gồm cả công chứng, chứng thực nếu có) là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, tức là quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên có hiệu lực, buộc các bên phải nghiêm túc thi hành; (2) Thời điểm ngôi nhà hoàn thiện trên thực tế, các bên thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, nhận nhà như cam kết, hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt, người mua cần có sự thỏa thuận cụ thể về thời điểm bàn giao Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, bởi tại thời điểm này, quyền sở hữu của bên mua mới thực sự phát sinh. Thực tế, có nhiều trường hợp người mua không quan tâm đến điều khoản này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đợi đến lúc bán được hết toàn bộ căn hộ trong dự án rồi mới làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho những người mua cùng một lúc. Chúng ta có thể thấy ngay, nếu rơi vào hoàn cảnh đó, người mua chỉ biết chờ đợi mà không biết đến khi nào?!
 
Trên đây là 5 lưu ý mà Investpush Legal tổng hợp được từ thực tế tư vấn và thực hiện dịch vụ cho khách hàng. Bài viết được đăng tải nhằm mục đích tham khảo. Mọi yêu cầu tư vấn, sử dụng dịch vụ về vấn đề pháp lý vui long liên hệ qua email contact@investpush.com.
Trân trọng.
INVESTPUSH LEGAL